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工业用地价格评估四项注意

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自2007年1月1日起,我国开始实施国土资源部公布的《全国工业用地出让最低价标准》。笔者认为,在工业用地招拍挂出让前,应对具体出让地块进行价格评估,其评估结果也应由市、县国土资源管理部门集体研究审核后确定出让底价。

有四个方面的问题需引起注意:

在评估报告中要有政策方面的专项说明,以求评之有理。在有关市、县尚未公布实施新的基准地价的情况下,评估报告中必须详细说明所依据的政策规定和所在区域的最低价标准。如:某县在《全国工业用地出让最低价标准》中属11等144元/平方米(9.6万/亩)。本标准是该县境内最末级(四级)工业用地招拍挂出让时的最低限价。原四级工业用地115元/平方米(7.67万/亩)的标准不再作为评估依据。

在评估方法的选择上要综合考虑,使其有所侧重。因近几年工业用地的一级市场出让价及二、三级市场上相互转让的成交价普遍较低,加之交易案例不多;采用市场比较法没有多大说服力。又因为原基准地价大都已超过了3年适用期(各地原基准地价的基准日一般为2002年1月1日)。因此,评估工业用地招拍挂出让价格以成本逼近法评估比较适宜和适用,但成本中各构成要素要体现市场比较法的思想,要采用客观成本。另外,也可根据出让地块的具体情况及相邻用地单位的土地出租收益、行业收益情况,采用收益还原法进行测算评估。最后,根据不同方法(至少两种)测算的结果,分别赋予不同的权重值,确定出一个比较合理、公正的价格。

在有关参数或数据的选用上要合理合法,做到取之有据。如:以往的还原利率大都采用同期中国人民银行公布的人民币一年期存款利率,今后采用的还原利率必须是不低于五年期存款利率的数值;土地取得费

(征地补偿额)必须采用已经制定的征地统一年产值标准及区片综合地价。如:某市的征地区片综合地价分4个级别,分别为每平方米45元、60元、75元、90元,没有上下浮动的余地;新增建设用地有偿使用费、耕地占用税、耕地开垦费等有关税费,国家也有规定的标准,不得擅自修正。

在集体研究审核时要综合平衡当地地价水平,使其客观有效。集体审核前,要指定专人详细查阅估价报告,会审时在各抒己见的同时,要着重审核估价报告是否严格按照法律法规及政策的有关规定进行了评估或确定地价。如:估价参数是否按规定要求选取;估价结果是否低于国家最低价标准、是否体现了同地同价、是否体现了当地产业发展政策等等。


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