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对工业园区引进物业管理的分析

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来源:阿力士招商网

作者系重庆润龙物业管理有限公司总经理

工业物业是为人类的生产活动提供入住空间的房地产,包括重工业厂房、轻工业厂房和近年来逐渐发展起来的新技术产业用房、研究发展用房。工业物业既有一般物业位置的固定或不移动性、经济寿命的可延续性、适应性、不一致性、需要管理、并且能在周围环境的改善中获得利益等基本特征,又有要求工业厂房适应行业比较宽、从业人员专业知识要求比较高的特点。

一般来说,重工业厂房由于其建筑物的设计需要符合特定工艺流程的要求和设备安装的需要,通常只适合特定的用户使用,因此,不容易转手交易。高新技术产业(如电子、计算机、精密仪器等)工业用房则有较强的适应性。轻工业厂房介于上述之间。目前,在我国各工业开发区流行的标准厂房,多为轻工业用房。

近几年,随着外商投资企业的不断涌入,提供给外商租赁的工业厂房越来越多,管理的要求也越来越高。

一、工业厂房的物业管理要早期介入

工业厂房与其他物业一样,不能回避物业管理运作的基本环节,特别是物业管理的早期介入,早期介入主要是为后期的管理提供物资基础。早期介入主要包括项目规划设计阶段和项目施工建设阶段。

在项目的规划设计阶段,我们通过调查发现,开发区的厂房普遍存在供电能力不足的问题,主要是变压器的容量不能满足客户由于生产规模的扩大对电力的要求。为避免工业园区出现这种状况,同时,也为了减少前期变压器的负荷不足而增加的运营费用(基本电费按变压器的容量大小收取,18元/KVA,每月固定收取),可以提出“预留厂地,分步安装扩容”的规划。通过实际运作发现,这种符合实际的做法,既减少了运营费用,又能满足现有客户的用电需求。

在项目的施工建设阶段,要求跟进整个项目的施工过程,从物业管理角度做好包括房屋的整体结构、墙、梁柱和机电设备、供水、供电、排污系统等各个方面的技术质量监督工作,并参与工程的竣工验收,包括分部、分项工程的验收、隐蔽工程的验收及工程的综合验收。对发现的问题物业公司明确纪录在案,督促施工单位及时整改,比如,施工单位没按图纸规定布置消防报警探头后,由施工单位进行整改。这些做法的目的就是为了减少接管后对物业进行返工,减少维修的工作量,从而减少物业管理成本支出。

二、做好物业管理的基础工作

物业管理的基础工作主要是租户进驻之前物业公司应做好的工作,主要包括物业管理人员的选拔和岗位培训、物业管理制度的制定等。

对物业管理人员的选拔工作,在物业管理任务确定后就开始着手管理人员的选拔工作,选出管理骨干,要求相关人员必须持证上岗,分清每个人的工作职责。为提高相关人员的管理技能,组织外送相关人员参加物业管理班的培训学习,对电梯、配电等技术工种,我们要求相关人员必须取得国家主管部门的资质认定,取得资质认定后才允许上岗。同时,我们也加强对从业人员的内部培训,让物业管理的各岗位树立主动服务的思想意识。

物业管理制度的制定主要分两部分,一是物业管理公司内部规章制度的制定和物业公司对外的规章制度的制定。对内部,制定《公司内部管理制度》、《管理处员工服务标准》、《岗位职责》、《员工培训制度》、《员工奖惩细则》、《档案管理制度》等。同时,加强内部人员的学习,使每个员工之间加深了解,加强相互之间的配合。对外,制定〈〈公众管理制度〉〉等各种管理规约,如《人员、物品进出管理规定》《电梯等公用设施使用规定》、《停车管理规定》、《消防、治安安全管理规定》、《装修管理规定》、《园林绿化管理规定》、〈〈供水供电管理规定〉〉等。这些制度的制定,非常有利于租户进入后有序地开展生产经营活动。

三、做好对租户的服务工作

由于厂房大多租赁给外商投资企业,这些外商投资企业在来中国投资之前,基本上都在所在国的工业园区进行生产经营。外商投资企业的到来,带来了外国成熟的工业厂房物业管理的做法,同时也对物业管理提出了较高的要求,比如对各项费用的分摊要求公平、物业管理事项要求承诺解决问题的时间、重大物业管理事项要求集体协商等。

为避免被动局面,要抓住外商比较重视《物业管理合同》谈判及《物业管理合同》的履行等做法、要求,在《物业管理合同》的谈判阶段,我们就根据工业园区的具体情况,详细分析外商要求的合理性及实现操作的可能性,并制订相应的处理方案。特别强调:对外商投资企业承诺的事项,必须千方百计地去完成;对外商投资企业投诉合理的地方,必须虚心接受。在《物业管理合同》的履行上,对能够马上解决的问题,立即采取措施进行处理,对不能够马上解决的问题,做好耐心地解释工作,并告知解决问题的方案。比如,公用设施电梯、水泵、公共照明等公用设施所发生的公共费用分摊是一件令物业公司头痛的事情,任何分摊方式都不可能做到绝对公平。开始的时候,可以采用按租赁面积的大小进行分摊,但有些大客户认为,我的面积很大,但用水用电较少,大部分分摊给我们不公平,经调查发现,也的确存在这个问题。为此,按照“外商比较喜欢对物业管理事项由集体协商方式来解决问题”的做法,召集了全体外商投资企业,经集体协商,大家都认为采取按各自的用电及用水量进行分摊公共费用比较合理。用水多,证明水泵为你工作的时间较长,因此,水泵的公共电费就分摊些。为显示公平,每月公开公用电费、水费的分摊。外商投资企业对这种做法非常满意,也保证了物业公司水电费的回收,一个比较头疼的问题就这样解决了。

当前,通过物业管理公司对工业园区实施专业化运作,能使出租率达到90%。对即将发生的物业管理事项准备比较充分,且服务态度良好,为了赢得了广大租户的尊重和理解,双方也能建立了良好合作关系。


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